Nell’ambito delle compravendite immobiliari si tende a pensare che la stipula dell’atto notarile costituisca una garanzia assoluta circa la regolarità dell’operazione. In realtà, il ruolo del Notaio, pur essendo centrale nella tutela delle parti, presenta limiti e responsabilità ben definiti.
Con la recente ordinanza n. 1603/2026, la Corte di Cassazione, Sezione III civile, è tornata ad occuparsi dell’estensione degli obblighi professionali gravanti sul Notaio, ribadendo che quest’ultimo non può limitarsi a redigere e autenticare l’atto di compravendita, ma è tenuto a svolgere la propria attività con la diligenza qualificata richiesta dalla natura del suo incarico professionale, fornendo alle parti tutte le indicazioni rilevanti affinché il loro consenso sia pienamente informato.
La vicenda sottoposta al vaglio della Suprema Corte riguardava un immobile venduto come abitazione che, però, risultava privo del certificato di agibilità e presentava criticità anche sotto il profilo urbanistico.
La Corte ha ricordato che, benché la mancanza del certificato di agibilità di per sé non determini la nullità del contratto di compravendita, essa può incidere in maniera significativa sul valore economico dell’immobile, sulla sua concreta utilizzabilità e sulla possibilità di una futura rivendita o di accedere al credito mediante finanziamento ipotecario.
Proprio in ragione di tali possibili conseguenze, il Notaio, nell’ambito dei propri doveri professionali, è tenuto ad informare le parti ogniqualvolta sia a conoscenza di circostanze suscettibili di incidere sulla convenienza o sulla sicurezza dell’operazione, ovvero quando tali elementi emergano dalla documentazione acquisita nell’espletamento dell’incarico. In queste ipotesi, infatti, non è sufficiente limitarsi alla predisposizione dell’atto, essendo necessario rappresentare alle parti le implicazioni giuridiche e pratiche derivanti dalle criticità riscontrate.
La pronuncia n. 1603/2026 della Cassazione non estende gli obblighi del Notaio sino a ricomprendere un generale dovere di accertamento tecnico o amministrativo dello stato dell’immobile, attività che resta demandata ad altri professionisti all’uopo incaricati. Ribadisce, però, un principio ormai consolidato, secondo cui il pubblico ufficiale è chiamato a svolgere una funzione di garanzia e di tutela dell’affidamento delle parti, dovendo assicurare che il consenso negoziale sia espresso in modo pienamente informato.
avv. Federica Boga