Come noto, l’art. 1669 c.c. disciplina le conseguenze dannose dei vizi costruttivi che incidono in maniera profonda su elementi strutturali essenziali, quali la solidità, l’efficienza e la durata dell’opera. Tale norma è applicabile, ricorrendone tutte le altre condizioni, anche alle opere di ristrutturazione edilizia e, più in generale, agli interventi manutentivi o modificativi di lunga durata su immobili preesistenti, che rovinino o presentino evidente pericolo di rovina o gravi difetti incidenti sul godimento e sulla normale utilizzazione del bene stesso, secondo la destinazione propria di quest’ultimo.
Per gravi difetti della costruzione si intendono tutte quelle alterazioni che, pur riguardando direttamente anche solo una parte dell’opera, incidono sulla sua funzionalità globale, menomandone in modo apprezzabile il godimento, sì da renderla inidonea a fornire l’utilità cui è destinata.
L’art. 1669 c.c. è caratterizzato da tre termini: uno decennale, attinente al rapporto con il soggetto costruttore/appaltatore; un secondo, di decadenza, per la denuncia del pericolo di rovina o di gravi difetti, di un anno dalla scoperta del vizio o del difetto; un terzo, di prescrizione, per l’esercizio dell’azione, di un anno dalla denuncia. Essi sono tra loro interdipendenti.
Secondo quanto stabilito dalla recentissima ordinanza n. 28958 della seconda sezione della Corte di Cassazione del 18 ottobre 2023, il termine di un anno per la denuncia dei vizi/dei difetti decorre dalla “completa conoscenza” degli stessi, non potendosi onerare la parte danneggiata “di proporre senza la dovuta prudenza azioni generiche a carattere esplorativo al fine di evitare l’eccezione di decadenza”. Esso costituisce a sua volta il dies a quo del termine annuale di prescrizione per esercitare l’azione.
Nel caso in esame la Suprema Corte ha ritenuto che la piena conoscenza dei difetti costruttivi dell’immobile si sia avuta solo con l’espletamento della consulenza tecnica svoltasi nel corso del giudizio di primo grado, ovvero ben oltre un anno dall’invio della prima lettera di denuncia dei vizi/difetti.
Sul punto la Corte di Cassazione ha precisato che “la conoscenza completa, idonea a determinare il decorso del doppio termine di cui all’art. 1669 c.c., dovrà ritenersi conseguita, in assenza di convincenti elementi contrari anteriori da dedursi e provarsi dall’appaltatore, solo all’atto di acquisizione di idonei accertamenti tecnici” e ancora che, di regola, non è sufficiente “per il decorso del termine suddetto, la constatazione di segni esteriori di danno o di pericolo”.
avv. Federica Boga